Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong công việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, chủ sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Cùng Moonka tìm hiểu về kiến ​​thức thẩm định giá bất động sản nhé!

Thẩm định giá trị sản phẩm là gì?

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến ​​trúc gắn liền với đất) được mua bán trên trường vào Thời điểm thẩm định giá và cho một mục tiêu đã được xác định trong các điều kiện của một thị trường nhất định với các phương pháp thẩm định giá phù hợp được xác định với các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc quốc gia tế nào. 

Phương pháp định giá bất động sản trong sự toàn cầu hóa của thị trường bất động sản

Các BĐS là hàng hóa trên thị trường bất động sản. Khi lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của BĐS cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập của nền kinh tế (việc định giá BĐS cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm BĐS và giá trị đầu tư vào các dự án BĐS trong nước, cũng như các nước trong khu vực và trên toàn thế giới). Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tùy thuộc vào khả năng thu thập thông tin từ BĐS đó trong thực tiễn. Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá BĐS nhưng tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường , tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn một trong các phương pháp định giá BĐS sau:

2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế.

2.3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí: Phương pháp này thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán) là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao. Qua đó ta sẽ xác định được giá của BĐS qua phương pháp chi phí đó:

Giá thị trường = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất 2.3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng BĐS hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất.

2.3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá trị của các BĐS, khi BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.

Phương pháp này sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng rất lớn khi BĐS đó được phát triển 

2.3.5. Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhận là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS cần định giá. Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan mật thiết đến lợi nhuận có thể thực hiện được do khai thác BĐS đó mang lại, chứng tỏ BĐS đó có giá trị hơn so với một BĐS không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Dựa vào nguyên lý trên, phương pháp này đi vào phân tích khả năng thu nhập ước tính của việc sử dụng BĐS, sau đó trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập ròng hàng năm đặc trưng cho BĐS. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư. Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các BĐS đặc biệt, như: khách sạn, các tài sản nhà đất công cộng, các rạp chiếu bóng và những BĐS khác, mà việc so sánh với những BĐS tương tự gặp khó khăn, do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của BĐS. Phương pháp này cũng thường được sử dụng để làm cơ sở tính mức thuế. 

Trên đây là những kiến thức thú vị về Thẩm định giá Bất động sản. Chúc các nhà đầu tư của Moonka đầu tư thành công!

(Nguồn: Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 4/2019)

Các kênh social của MOONKA:

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *